Χιλιάδες τα αδήλωτα, χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, με διαφορετικές επιφάνειες σε διαφορετικές υπηρεσίες. Ενας δήμος μπορεί τυπικά να είναι ιδιοκτήτης κάποιου ακινήτου χωρίς να έχει σε ένα ενιαίο σημείο την ακριβή θέση του, την πραγματική επιφάνειά του, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές, τις πιθανές νομικές εκκρεμότητες και το εάν τελικά το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί.
Σε πολύ πρώιμο στάδιο βρίσκεται η διαδικασία αξιοποίησης της δημοτικής ακίνητης περιουσίας, το μεγαλύτερο μέρος της οποίας δεν εμφανίζει την απαιτούμενη ωρίμανση προκειμένου να μπορέσει να συνεισφέρει έσοδα στους δήμους ή, ακόμη περισσότερο, να «πέσει στη μάχη» της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης μέσω των αντίστοιχων προγραμμάτων (π.χ. «Κάλυψη»). Αρχής γενομένης από το γεγονός ότι πολλοί δήμοι δεν έχουν ποτέ προχωρήσει σε μια –έστω στοιχειώδη– καταγραφή των ακινήτων, παρατηρούνται και πολλές «ανορθογραφίες» με λανθασμένες ή ελλιπείς καταχωρίσεις, ακόμη και αδήλωτα ακίνητα.
Σύμφωνα με νέα μελέτη της εταιρείας BluPeak Estate Analytics, τα πιο συχνά προβλήματα αφορούν ακίνητα που εμφανίζονται στο Ε9 αλλά δεν ταυτίζονται με ασφάλεια στο κτηματολόγιο, φακέλους χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας ή τοπογραφικά, διαφορετικής επιφάνειας για το ίδιο ακίνητο από υπηρεσία σε υπηρεσία, περιουσιακά στοιχεία χωρίς ξεκάθαρη χρήση. Το αποτέλεσμα είναι οι δημοτικές διοικήσεις να χρειάζεται πολλές φορές να ξεκινήσουν σχεδόν από μηδενική βάση προκειμένου να διαπιστώσουν τι ακριβώς έχουν στην κατοχή τους.
Οπως εξηγεί στην «Κ» ο Βασίλης Ηλιόπουλος, ιδρυτής της BluPeak, «το πρόβλημα δεν είναι απαραιτήτως ότι οι δήμοι δεν διαθέτουν περιουσία. Είναι ότι σε αρκετές περιπτώσεις δεν διαθέτουν ενιαία και πλήρως επαληθευμένη εικόνα γι’ αυτήν. Τα δεδομένα βρίσκονται κατακερματισμένα μεταξύ Ε9, Εθνικού Κτηματολογίου, πινάκων παγίων, φυσικών φακέλων, παλαιών συμβολαίων, αδειών, σχεδίων, τεχνικών υπηρεσιών και μεμονωμένων αρχείων Excel. Το αποτέλεσμα είναι η πληροφορία να υπάρχει κάπου, χωρίς όμως να είναι πάντοτε άμεσα διαθέσιμη, διασταυρωμένη και αξιοποιήσιμη από τη διοίκηση».
Χαοτική κατάσταση
Το αποτέλεσμα είναι ότι ένας δήμος μπορεί τυπικά να είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, χωρίς να έχει σε ένα ενιαίο σημείο την ακριβή θέση του, την πραγματική επιφάνειά του, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές, τις πιθανές νομικές εκκρεμότητες και το εάν τελικά το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί. Παράλληλα, σημαντικός χρόνος υπαλλήλων καταναλώνεται σε επαναλαμβανόμενες αναζητήσεις εγγράφων και χειροκίνητους ελέγχους.
Στην πράξη, ένα οικόπεδο που ανήκει σε κάποιο δήμο μπορεί να υπάρχει στο Ε9 αλλά να μην έχει γίνει ασφαλής αντιστοίχιση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ. Δηλαδή, να παρατηρούνται διαφορές για το ίδιο ακίνητο, ανάλογα με τη φορολογική καταγραφή του στο Ε9 (ΑΤΑΚ) ή την κτηματολογική καταγραφή του στο κτηματολόγιο (ΚΑΕΚ). Αντιστοίχως, ένα κτίριο μπορεί να είναι καταγεγραμμένο, αλλά ο ηλεκτρονικός του φάκελος να είναι ελλιπής. Σε άλλο ακίνητο μπορεί να μην έχει αποσαφηνιστεί ο τίτλος ή να εκκρεμεί τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Σε μια τέτοια περίπτωση, οποιαδήποτε συζήτηση για μίσθωση, κοινωνική χρήση, ανακαίνιση ή επενδυτική αξιοποίηση ξεκινάει με σημαντικό μειονέκτημα.
Πάνω από 200.000 ακίνητα
Ασφαλώς, το σημαντικότερο «εμπόδιο» για την αξιοποίηση των ακινήτων των δήμων, που υπολογίζονται σε τουλάχιστον 200.000 ανά την επικράτεια, είναι το γεγονός ότι πάνω από το 60% αυτών δεν έχει δηλωθεί ποτέ στο Ε9, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις δήμων που έχουν αμελήσει ακόμη και να δηλώσουν τα ακίνητά τους στο κτηματολόγιο. Ακόμη όμως και στις εγγραφές που έχουν γίνει στο κτηματολόγιο, παρατηρούνται σοβαρά ζητήματα. Σύμφωνα με ανάλυση που πραγματοποίησε η εξειδικευμένη εταιρεία BluPeak Estate Analytics, με βάση το συγκεντρωτικό αρχείο κτηματολογίου ανά δήμο, σε 56 από τους 332 δήμους της χώρας δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο συνολικό πλήθος εγγραφών (ακινήτων και δικαιωμάτων επ’ αυτών), ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) είναι μηδενικές.
Μένουν αναξιοποίητα
Ετσι, τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ή να ενταχθούν σε προγράμματα χρηματοδότησης (π.χ. ΕΣΠΑ κτλ.) για την ανακατασκευή ή την ενεργειακή τους αναβάθμιση. Παράλληλα, ελλοχεύει ο κίνδυνος καταλογισμού προστίμων εκπρόθεσμης δήλωσης, όταν τελικά αυτή γίνει, π.χ. γιατί το ακίνητο πρόκειται να εκμισθωθεί προς εκμετάλλευση και επομένως πρέπει να είναι και δηλωμένο, καθώς σε αντίθετη περίπτωση ο δήμος δεν θα μπορεί να εισπράξει νόμιμα ενοίκια ή να εκδώσει τα απαραίτητα φορολογικά έγγραφα.
Το σημαντικότερο «εμπόδιο» για την αξιοποίηση των ακινήτων των δήμων, που υπολογίζονται σε τουλάχιστον 200.000 ανά την επικράτεια, είναι το γεγονός ότι πάνω από το 60% αυτών δεν έχει δηλωθεί ποτέ στο Ε9, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις δήμων που έχουν αμελήσει ακόμη και να δηλώσουν τα ακίνητά τους στο κτηματολόγιο.
Τα παραπάνω στοιχεία και προβλήματα έχουν εντοπιστεί από την BluPeak στο πλαίσιο συνεργασιών που έχει συνάψει με σειρά δήμων ανά την επικράτεια, προκειμένου να αναλάβει το δύσκολο έργο της καταγραφής και ωρίμανσης αυτής της ακίνητης περιουσίας, για να μπορεί να αξιοποιηθεί, όπου ασφαλώς αυτό είναι εφικτό. Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις της εταιρείας, μόλις το 25% των δημοτικών ακινήτων είναι έτοιμο για να αξιοποιηθεί άμεσα. Ενα πρόσθετο 40% απαιτεί τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ το υπόλοιπο 35% εμφανίζει σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή περιορισμούς αξιοποίησης.
Η πλειονότητα των δημοτικών ακινήτων δεν μπορεί να αξιοποιηθεί ή να ενταχθεί σε προγράμματα χρηματοδότησης (π.χ. ΕΣΠΑ κτλ.) για την ανακατασκευή ή την ενεργειακή τους αναβάθμιση. Παράλληλα, ελλοχεύει ο κίνδυνος καταλογισμού προστίμων εκπρόθεσμης δήλωσης, π.χ. γιατί το ακίνητο πρόκειται να εκμισθωθεί προς εκμετάλλευση και επομένως πρέπει να είναι και δηλωμένο.
Τα παραπάνω παρατηρούνται τη στιγμή που στον νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, που ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες, προβλέπονται και διατάξεις που αναφέρουν ότι οι δήμοι οφείλουν να διατηρούν, να προστατεύουν, να διαχειρίζονται και να αξιοποιούν την περιουσία τους με επιμελή και αποδοτικό τρόπο. Ετσι, όλα τα ακίνητα, κινητά και λοιπά περιουσιακά στοιχεία καταγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία τους, ενώ οι δήμοι υποχρεούνται να καταρτίζουν πρόγραμμα διαχείρισης και αξιοποίησης της περιουσίας τους, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να δημιουργηθούν τα απαιτούμενα ψηφιακά μητρώα ακινήτων.
Εξαίρεση ο ΕΦΚΑ και το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑΔ
Η δημοτική ακίνητη περιουσία είναι το ένα σκέλος της εξίσωσης των ακινήτων δημοσίου χαρακτήρα, καθώς ανάλογες ολιγωρίες δεκαετιών παρατηρούνται και όσον αφορά την αξιοποίηση συνολικά της περιουσίας του Δημοσίου, είτε πρόκειται για όσα ανήκουν στην κεντρική κυβέρνηση (π.χ. υπουργεία) είτε σε εποπτευόμενους φορείς. Εξαίρεση αποτελεί ο e-ΕΦΚΑ, καθώς από το 2022 μέχρι σήμερα έχουν αξιοποιηθεί πάνω από 65 ακίνητα, αποφέροντας πρόσθετα έσοδα ύψους 4,8 εκατ. ευρώ ετησίως. Επίσης, αυτές τις μέρες ολοκληρώνεται η διαδικασία για την υπογραφή σύμβασης με την εταιρεία Advice Consultants & Engineers, η οποία θα αναλάβει την κατάρτιση νέου επιχειρησιακού προγράμματος αξιοποίησης 515 ιδιόκτητων ακινήτων, αντικειμενικής αξίας 1,3 δισ. ευρώ. Εξ αυτών, 229 είναι αυτοτελή κτίρια και άλλα 169 αποτελούν οριζόντιες ιδιοκτησίες ή τμήματα κτιρίων, ενώ τα υπόλοιπα είναι οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Εκτός από τα ακίνητα του e-ΕΦΚΑ, στο επίκεντρο της αξιοποίησης των δημοσίων ακινήτων βρίσκεται ασφαλώς το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑΔ, που εκτιμάται ότι περιλαμβάνει 36.000 μοναδικά ακίνητα. Με βάση το τρέχον σχέδιο που εκπονήθηκε και ξεκίνησε να υλοποιείται το φθινόπωρο του 2024, προβλέπεται η ομαδική αξιοποίηση πολλών «ομάδων» ακινήτων, μέσω της δημιουργίας εταιρικών «οχημάτων» ειδικού σκοπού. Σε αυτά πρόκειται να μεταβιβαστεί μερίδα ακινήτων με στόχο να καταστούν ελκυστικότερα σε ιδιώτες επενδυτές και ταυτόχρονα να επιταχυνθεί η αξιοποίησή τους. Ετσι, αντί το Δημόσιο να «τρέξει» χιλιάδες διαγωνισμούς για κάθε ακίνητο ξεχωριστά, θα επιχειρηθεί η αξιοποίηση σε «ομάδες», με βάση επιμέρους χαρακτηριστικά, όπως χρήση, τοποθεσία, εμπορικότητα κτλ.
Από το 2022 μέχρι σήμερα έχουν αξιοποιηθεί πάνω από 65 ακίνητα του ΕΦΚΑ, αποφέροντας πρόσθετα έσοδα ύψους 4,8 εκατ. ευρώ ετησίως.
Το σχέδιο αυτό είχε ανακοινωθεί προ διετίας από τον τότε υπ. Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2027. Με βάση τα μέχρι στιγμής δεδομένα, το απαιτούμενο νομικό πλαίσιο για την υιοθέτηση του μοντέλου των εταιρικών σχημάτων ειδικού σκοπού για τη μεταβίβαση των ακινήτων από την ΕΤΑΔ έχει ολοκληρωθεί. Επίσης, η εταιρεία McKinsey έχει προσληφθεί κατόπιν διαγωνισμού για να συντονίσει το έργο της καταγραφής και αξιολόγησης των ακινήτων, ενώ από τον Μάρτιο του 2025 έχουν επιλεγεί εννέα επιμέρους ανάδοχοι/σύμβουλοι, που προχωρούν την καταγραφή, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο, τις αποτιμήσεις και την ωρίμανση του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ. Στόχος είναι να γίνει αναλυτική αποτίμηση για έως 6.500 ακίνητα (από το σύνολο των 36.000), ενώ προς άμεση αξιοποίηση θα οδηγηθούν έως 1.000 ακίνητα. Τον φετινό Μάρτιο ολοκληρώθηκε η αποτίμηση των πρώτων 1.000 ακινήτων και πλέον η ΕΤΑΔ γνωρίζει ποια μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, ενώ συνεχίζεται η αξιολόγηση άλλων 9.000 ακινήτων. Με βάση τα σημερινά δεδομένα,το σύνολο του έργου δεν θα έχει ολοκληρωθεί νωρίτερα από το δεύτερο εξάμηνο του 2028, ενώ θα ακολουθήσει η διαδικασία των μεταβιβάσεων, που επίσης μπορεί να απαιτήσει πολλούς επιπλέον μήνες, με δεδομένο ότι θα πρέπει να γίνουν οι απαιτούμενες νομικές και τεχνικές «τακτοποιήσεις».
Τα παραπάνω ασφαλώς τελούν υπό την αίρεση ότι η επόμενη κυβέρνηση θα συνεχίσει το σχετικό έργο. Στο μεσοδιάστημα, βέβαια, η ΕΤΑΔ συνεχίζει να προχωράει στην αξιοποίηση μεμονωμένων ακινήτων σημαντικής εμπορικότητας, όπως έχει γίνει με το Αχίλλειο στην Κέρκυρα, το Κυβερνείο Θεσσαλονίκης, το Χιονοδρομικό Κέντρο Παρνασσού, καθώς και μια σειρά ακινήτων Ξενία.
Εν τω μεταξύ, στο κενό αναμένεται να πέσει άλλη μια προσπάθεια του Δημοσίου να αποκομίσει κάποιο όφελος από περίπου 90.000 καταπατημένα ακίνητά του. Με βάση τα στοιχεία κι ενώ η διαδικασία λήγει στις 11 Σεπτεμβρίου, μόλις 12.000 αιτήσεις έχουν υποβληθεί στη σχετική ψηφιακή πλατφόρμα, αριθμός που αντιστοιχεί σε περίπου 13% των ενδιαφερομένων, που θα μπορούσαν να επωφεληθούν νομιμοποιώντας την ιδιοκτησία τους επί του ακινήτου που έχουν καταπατήσει. Σημειωτέον ότι η ρύθμιση που τέθηκε σε εφαρμογή στο τέλος του 2024 προβλέπει τη δυνατότητα αγοράς των καταπατημένων ακινήτων με έκπτωση έως και 80% και σε 60 άτοκες δόσεις.
Άρθρο του Νίκο Ρουσάνογλου στην Καθημερινή